DOS TÍTULOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIOS
A partir da década de 1950 o Brasil começou a se
expandir nas cidades, deixando sua vocação nitidamente ruralista, passando para
a concentração do emprego nas cidades, principalmente nas grandes cidades, que
atraiu, por conta disso, moradores das mais diversas regiões, empolgados com a
possibilidade de enriquecimento, ou, ao menos, uma verdadeira forma de viver
com emprego e renda, para o sustento das famílias.
Porém, constatou-se que a família tradicional
brasileira, inicialmente formada pelo patriarca que formava as gerações
futuras, dando-lhes emprego e condições de sobrevivência passava por uma transformação
sensível, por conta da migração exacerbada e não prevista pelos governantes,
havendo necessidade de criar mecanismos de combate ao chamado ´deficit habitacional’ – o qual, gize-se,
nunca foi alcançado, debalde os constantes movimentos para fazer frente a esse
crescimento desenfreado das cidades.
A verdade nacional é que a industrialização, o
desenvolvimento das grandes cidades, o impulso provocado pelos novos meios de
comunicação de massa, transportes, saúde, educação, etc., gerou um boom nacional em direção aos grandes
centros, que acabaram por não conseguir absorver totalmente o crescimento e
houve, como ainda há, a busca incessante pela chamada “casa própria”, sonho de todos aqueles que pretendem viver longe da
casa dos pais, seja casado, ou simplesmente para “ter liberdade” – como dizem meus filhos.
A expansão imobiliária no Brasil é uma
verdade, sendo que o país é um dos que mais cresce no mundo, sem que, no
entanto tenhamos um desenvolvimento padronizado e organizado, e isto desde os
tempos remotos, fazendo com que sempre tivéssemos a obrigação de “correr atrás” dos problemas
e equacioná-los, após a situação já se achar consolidada, dada a imensa
capacidade criativa (para o bem, e, principalmente, para o mal).
Com os títulos imobiliários não foi diferente.
Primeiro criou-se o problema e depois se legislou a respeito do assunto,
regulamentando a matéria, quando se estipulou o chamado financiamento da “cada
própria”, por parte do Governo Federal, inicialmente através da Lei 4.380/64,
quando se criou as chamadas “letras
imobiliárias”, seguidas do Decreto nº 70/66, com a invenção das “cédulas hipotecárias”; depois
pela Lei 7.684/88, quando se inventou as “letras hipotecárias” e posteriormente pela Lei
10.931/2004, com a criação das “cédulas
de crédito imobiliário” e das “letras de crédito imobiliário”, todas elas permeadas de
sucessivas alterações legislativas, ora por meio de decretos regulamentadores
ora por meio de legislações que alteraram os textos originais, praticamente
modificando por inteiro os institutos.
Vejamos cada uma delas:
DAS
LETRAS IMOBILIÁRIAS (Lei 4.380/64):
As letras imobiliárias foram estipuladas
precipuamente nos artigos 44 a 53 da Lei 4.380/64, com a finalidade exclusiva
de captação de recursos junto ao mercado, onde investidores poderiam obter
rendimentos ao seu capital, com custos menores nas operações, sendo que o
destino de parte considerável do dinheiro empregado serviria para financiar os
programas de habitação do governo federal (art. 44, caput), por meio do Banco Nacional de Habitação (BNH).
Os adquirentes das letras imobiliárias são credores das sociedades que
as instituíram, pouco importando se foi o próprio governo federal, ou qualquer
outra sociedade instituída especialmente para tal fim. Destarte, as letras
imobiliárias são promessas de pagamento emitidas pelas sociedades de crédito
imobiliário, conferindo aos proprietários dos títulos o direito de receber um
valor prometido por aquela sociedade, acrescido de juros e correção monetária
previamente ajustados e constantes dos respectivas letras imobiliárias.
Assim, os credores das
letras, poderão, nos termos do artigo 45, parágrafo único da Lei 4.380/64
receber oportunamente o valor desembolsado, devidamente corrigido, com juros
legais e correção monetária, com a atualização de 8% (oito por cento) de juros,
sendo que não poderão ser resgatadas antes de dois (2) anos de sua emissão,
conforme artigo 53 da Lei 4.380/64.
De mais a mais, as letras imobiliárias poderão ser livremente negociadas nas
bolsas de valores, a teor da autorização do art. 51 da Lei 4.380/64, in verbis: "As letras imobiliárias serão cotadas nas bolsas de valores”.
Nos termos do artigo 44,
§ 1º da Lei 4.380/64, em realidade as “letras imobiliárias” são em muito
assemelhadas às debêntures das
sociedades anônimas. Porém, as sociedades imobiliárias não podem,
expressamente, emitir debêntures, como se vê do art. 44, § 3º da Lex: § 3° Às
Sociedades de Crédito Imobiliário é vedado emitir debêntures ou obrigações ao
portador, salvo Letras Imobiliárias.
Isto porque as letras imobiliárias possuem,
expressamente, a garantia da União Federal, não obstante a possibilidade real
da constituição de outras sociedades para o fim da habitação, do mesmo modo,
gerando inclusive a garantia de serão sempre considerados títulos de crédito
com garantias e preferências, inclusive sobre os débitos fiscais e parafiscais
(art. 44, §§ 1º a 4º, da Lei 4.380/64).
Porém, tal preceito nos parece de uma ilegalidade e
inconstitucionalidade extrema, posto que os créditos fiscais, por se tratar de
norma emanada da legislação complementar à Constituição Federal, como é o caso
do Código Tributário Nacional, não poderia ficar adstrito à uma mera lei
ordinária, de categoria inferior, principalmente porque há outros créditos com
melhores situações constitucionalmente considerados, que se sobrepõe às letras
ora tratadas e não poderia deixar de ser observadas estas situações
constitucionais em prol das letras, como é o caso, por exemplo, dos créditos de
natureza alimentar ou trabalhista e o crédito tributário.
Do mesmo modo é o pensar de MARLON TOMAZETTI:
“A nosso ver, contudo, tal privilégio não mais existe tendo em vista o
advento do Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66), cujo art. 186 estabelece
que ‘o crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza
ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da
legislação do trabalho ou do acidente do trabalho’. Diante dessa disposição, os
credores da letra imobiliária não terão privilégios em relacao aos credores
fiscais, trabalhistas e de acidente do trabalho. ”.
É óbvio que a legislação tributária tem preferência,
sendo que só poderíamos atribuir a tal qualidade especial às letras
imobiliárias como forma de interpretação errônea do texto constitucional (mesmo
o que serviu de base à Lei 4.380/64, pois sempre a legislação tributária foi
tratada de maneira preferencial – como não poderia deixar de ser).
A letra imobiliária é um título formal, cujos requisitos
se encontram expressamente consignados no art. 45 da Lei 4.380/64, in verbis:
a) a denominação "letra
imobiliária" e a referência à presente lei;
b) a denominação do emitente, sua
sede, capital e reserva, total dos recursos de terceiros e de aplicações;
c) o valor nominal por referência
à Unidade Padrão de Capital do Banco Nacional da Habitação (artigo 52);
d) a data do vencimento, a taxa
de juros e a época do seu pagamento;
e) o número de ordem bem como o
livro, folha e número da inscrição no Livro de Registro do emitente;
f) a assinatura do próprio punho
do representante ou representantes legais do emitente;
g) o nome da pessoa a quem deverá
ser paga no caso de letra nominativa.
Como se
percebe claramente do texto legal, as letras imobiliárias são escrituradas no
respectivo Livro de Registro de Emissão de
Letras Imobiliárias, ou Livro
de Registro de Letras Imobiliárias Nominativas, cuja
finalidade é o registro da emissão das letras, naturalmente nominativas na sua emissão e,
posteriormente, poderão ser transferidas tanto por meio endosso, em preto
– quando deverão ser escrituradas, conforme determina o art. 46 da Lei 4.380/64.
Porém, é
preciso ressaltar que a própria Lei 4.380/64, no seu artigo 47,
havia criado a circulação do título decorrente da letra imobiliária pela sua simples
traditio,
o que sempre foi aceito pela doutrina dominante. Porém, conforme estabelecido na
Lei 8.021/90 (Plano Collor), ficou proibida a circulação de títulos de crédito
ao portador, ou endossáveis sem nominação, gerando uma discussão acalorada
sobre a possibilidade ou não dessa forma de circulação, sendo que a doutrina e
a jurisprudência se curvaram para a impossibilidade, eis que a nova lei
8.021/90, por tratar integralmente da matéria da primeira (4.380/64) modificou
o entendimento.
Assim
pensam RUBENS REQUIÃO,
MARLON TOMAZETTE,
MARIA BERNARDETE MIRANDA,
entre outros.
As letras
imobiliárias, como quaisquer outros títulos de crédito, também são
transmissíveis a terceiros em operações financeiras, poderão ser constituídos
créditos sobre as mesmas, como o penhor, além de outras onerações, nos termos
dos artigos 48 e 49 da Lei 4.380/64.
Assim
como quaisquer títulos de crédito, a perda ou extravio do certificado de
propriedade das letras imobiliárias nominativas garante a emissão de uma nova
via, conforme artigo 50 da Lei 4.380/64.
Como se trata de título de crédito cuja finalidade
é o investimento de um credor dispunha o artigo 52 sobre a variação das
chamadas “Unidades Padrão de Capital”, a favor dos credores, sendo que
referidos critérios são sistematicamente atualizados pelo Conselho Nacional de
Economia e pelo Conselho Monetário Nacional, calcados em políticas públicas.
DAS
CÉDULAS HIPOTECÁRIAS (Decreto
70/66):
Quando da
autorização por parte do Conselho Monetário Nacional para a criação de
associações de poupadores e concessionários de empréstimos públicos, por meio
de uma manobra política muito bem arquitetada, houve a possibilidade, também,
da criação das cédulas hipotecárias,
as quais passavam a valer substancialmente contra os interesses dos mutuários,
que passaram a adquirir bens com restrições hipotecárias dos quais não haviam
participado.
Em
verdade, foi uma manobra elaborada para o fim de fomentar o crescimento das
construtoras e o emprego de mão de obra na construção civil, geralmente por
meio de empreiteiros que não tinham a menor condição de erguer prédios, os
quais, por sua vez, vendiam a pessoas que não tinham a menor condição de pagar
o preço de mercado dos edifícios construídos, passando a gerar uma enorme
legião de “construtores” e “felizes proprietários”, ambos endividados com o
Tesouro, que bancava tudo.
Daí
nasceu a cédula hipotecária. Basta observar os termos do artigo 1º do Decreto
70/66 para se perceber claramente que as chamadas “associações de poupança e empréstimo” eram verdadeiras instituições
financeiras travestidas de concessionárias de empréstimos ao público, no mais
das vezes, sem a menor condição econômica de aquisição de moradia.
As
cédulas hipotecárias, em realidade, são títulos que visam a captação de
recursos junto ao mercado – vale dizer – junto aos adquirentes dos imóveis que
adquirem as unidades habitacionais construídas e levam consigo a hipoteca na
qual não teve nenhuma participação.
Tal
instituto foi criado pelo Decreto-Lei n. 70/66, sendo que a emissão da cédula e
sua circulação independe da anuência do outro cônjuge, nos termos do art. 17, §
2º
quando o vendedor for empresário do ramo da construção civil, vale dizer,
quando se tratar de pessoa voltada para a construção de imóveis.
Resumidamente:
o construtor constrói com dinheiro do banco, emite a cédula hipotecária sobre o
imóvel, transmite para o adquirente, que pagará por uma hipoteca que não
constituiu, tendo o ‘construtor’ todo
o “seu capital” resguardado. Ele (o construtor) nunca perde. O dinheiro não é dele e a hipoteca quem paga
é o adquirente do imóvel.
Tal cédula
hipotecária pode ser integral ou parcial, de acordo com o valor recebido
da instituição financeira e repassado para o adquirente final. Se o adquirente
final não pagou qualquer valor à instituição financeira haverá uma hipoteca integral; de pagou algo (uma entrada,
por exemplo), dir-se-á que essa hipoteca é parcial.
As
pessoas jurídicas que podem utilizar essa cédula hipotecária são apenas aquelas
que estão inscritas no Sistema Financeiro da Habitação, nos termos do art. 10
do Decreto-Lei 70/66, sendo que poderá, por mera liberalidade da época de sua
criação, representar outros créditos hipotecários, não necessariamente daquela
construção, o que nos parece um tanto quanto absurdo, mas se trata de umas
aberrações do período de liberdades ditatoriais.
Nos
termos do art. 11 do Decreto-Lei 70/66 também pode ser emitida uma segunda
hipoteca sobre o mesmo empreendimento, sendo possível que várias instituições
financeiras custeiem o mesmo empreendimento.
Toda cédula
hipotecária é proveniente de um contrato de financiamento imobiliário garantido por hipoteca,
ou seja, não há cédula hipotecária que não seja decorrente de uma negociação
imobiliária. A cédula está vinculada a um contrato imobiliário, não existindo
por si só.
Esse
contrato sempre obrigará os devedores
a cumprir os termos da hipoteca, que deverá ser emitida com as cláusulas legais impostas para a
validade da hipoteca, sob pena de nulidade, nos termos do art. 21 do
Decreto-Lei 70/66.
Ademais,
para ter validade, as cédulas hipotecárias necessariamente terão que preencher
os inúmeros requisitos legais previstos no art. 15 do Decreto-Lei
70/66, sendo que a falta de algum deles gerará nulidade absoluta da cédula
hipotecária, a saber:
Art. 15. A cédula hipotecária conterá obrigatoriamente:
I - No
anverso:
a) nome, qualificação e endereço do emitente, e do
devedor;
b) número e série da cédula hipotecária, com
indicação da parcela ou totalidade do crédito que represente;
c) número, data, livro e folhas do Registro-Geral
de Imóveis em que foi inscrita a hipoteca, e averbada a cédula hipotecária;
d) individualização, do imóvel dado em garantia;
e) o valor da cédula, como previsto nos artigos 10
e 12, os juros convencionados e a multa estipulada para o caso de
inadimplemento;
f) o número de ordem da prestação a que
corresponder a cédula hipotecária, quando houver;
g) a data do vencimento da cédula hipotecária ou,
quando representativa de várias prestações, os seus vencimentos de amortização
e juros;
h) a autenticação feita pelo oficial do
Registro-Geral de Imóveis;
i) a data da emissão, e as assinaturas do emitente,
com a promessa de pagamento do devedor;
j) o lugar de pagamento do principal, juros,
seguros e taxa.
II - No
verso, a menção ou locais apropriados para o lançamento dos seguintes
elementos:
a) data ou datas de transferência por endosso;
b) nome, assinatura e endereço do endossante;
c) nome, qualificação, endereço e assinatura do
endossatário;
d) as condições do endosso;
e) a designação do agente recebedor e sua comissão.
Parágrafo único. A cédula hipotecária vinculada ao
Sistema Financeiro da Habitação deverá conter ainda, no verso, a indicação dos
seguros obrigatórios, estipulados pelo Banco Nacional da Habitação.
De outro
lado, por meio de Resolução n. 228/72 do Conselho Monetário Nacional (CMN) é
essencial constar o valor do crédito e todos os encargos dele decorrentes, que
praticamente ratificou os termos do DL. 70/66, bem como as datas mínimas de
vencimento, que serão de dois (2) anos.
Importante
asseverar que, regra geral, as cédulas hipotecárias são assumidas
por aquele que se compromete a construir o imóvel, recebendo o dinheiro para
tal finalidade. O repasse do dinheiro não sofre fiscalização adequada, sendo
que o ‘construtor’ pode,
perfeitamente, negociar um imóvel em construção – por esse modelo de negócio –
antes da construção final e simplesmente negociar livremente os termos da
cédula hipotecária com o adquirente, o qual não terá nenhuma – absolutamente
nenhuma – garantia de receber o imóvel. Tanto isso é verdade que vimos centenas
de milhares de ‘felizes proprietários’
com hipotecas para pagar sem receber seus imóveis. A situação modificou-se com
as alienações fiduciárias imobiliárias.
Voltando
ao tema, as cédulas hipotecárias são registradas no Registro de Imóveis do
local onde está situado o imóvel a ser construído (ou em construção), quando
então poderão ser livremente negociados, nos termos do art. 13 do Decreto-Lei
70/66.
As
cédulas hipotecárias são constituídas sobre cada unidade habitacional,
figurando o ‘construtor’ como
devedor. Na medida em que negocia a unidade habitacional haverá a averbação à
margem da hipoteca inscrita no Registro de Imóveis, o qual exigirá toda a
documentação necessária para identificar o novo devedor hipotecário, no caso, o
adquirente do imóvel.
Por isso,
todas as negociações da hipoteca, ou seja, toda a transferência dos nomes dos
devedores se faz por meio de endosso em preto, ou seja,
será sempre nominativa – tanto a cédula hipoteca como sua transferência, ex vi art. 16 do Decreto-Lei 70/66.
A
transferência dos devedores poderá ser feito para qualquer pessoa, inclusive
outras pessoas jurídicas de direito privado, ou instituições financeiras, sem
que exista restrições a tais negociações, como expressamente consignado no
Decreto-Lei 70/66, nos termos do art. 22.
De outro
lado, não havendo comunicação formal ou notificação judicial no prazo de trinta
(30) dias da transferência do devedor hipotecário o próprio legislador tratou
de determinar que o endossante ou emitente fossem solidários no pagamento do
débito junto à instituição financeira, nos termos do art. 17 do Decreto-Lei
70/66.
Da liquidação da cédula
hipotecária.
A cédula
hipotecária poderá ser quitada total ou parcialmente,
independentemente do prazo de duração da hipoteca, devendo, nesse caso, ser
devolvida ao credor hipotecário, com a prova da quitação e, posteriormente,
embora não conste da legislação, deverá ser anotada obrigatoriamente no
Registro de Imóveis, nos termos dos arts. 18, 19 e 20 do Decreto-Lei 70/66.
Caso o
credor se recuse a dar recibo da quitação antecipada do preço, sem fundamento,
poderá o devedor obrigá-lo judicialmente, nos termos da parte final do art. 20 do citado Decreto-Lei. E as recusas, como
temos visto nos procedimentos judiciais que atuamos, são as mais estapafúrdias
possíveis, como o aumento considerável do imóvel, em razão do tempo da
construção; o aumento do custo de vida; a transferência para terceiro, sem
anuência do construtor, durante a construção do imóvel, etc.
O cancelamento
da cédula hipotecária é feito diretamente no Cartório de Registro
de Imóveis pelo Oficial à vista do termo de quitação. O cancelamento importa na
liberação do imóvel.
Embora
não fosse necessário, o legislador resolveu inovar para explicar em que
situações específicas a cédula hipotecária deveria ser cancelada, nos termos do
art. 24 do Decreto-Lei 70/66.
Inadimplemento da cédula hipotecária.
Em caso
de não pagamento dos valores devidos e constantes da cédula hipotecária é possível
que a execução recaia sobre o imóvel hipotecado, nos termos do art. 585, inc.
III do Código de Processo Civil.
Da mesma
forma, se o devedor hipotecário vier a ser alvo de outras execuções sobre o
imóvel hipotecado obrigatoriamente deverá comunicar o juízo processante, sob
pena de responder pelos prejuízos que eventualmente vier a causar ao credor
hipotecário, tudo isso de acordo com o art. 23 do DL 70/66.
Implicação penal da emissão
irregular de cédula hipotecária:
Pelo art.
27 do Decreto-Lei 70/66 expressamente se considerou crime de estelionato a emissão ou o endosso de cédula hipotecária com
infringência do decreto-lei, expressamente mandando aplicar o artigo 171 do
Código Penal.
DA
LETRA HIPOTECÁRIA (Lei
7.684/88):
As letras hipotecárias são títulos de crédito
emitidos por bancos múltiplos, pela Caixa Econômica Federal e outras
instituições financeiras ou por sociedades de crédito imobiliário, todos esses
aptos a conceder créditos aos que deles necessitam. Ao contrário das cédulas hipotecárias – cujo crédito é
concedido ao construtor, que repassa aos adquirentes de unidades habitacionais
– as letras hipotecárias são emitidas por quaisquer sociedades que possuam em
seus estatutos interesses voltados ao crédito imobiliário, como se vê da estipulação
clara do art. 1º da Lei 7.684/88, in verbis:
Art. 1º As Instituições Financeiras, autorizadas a
conceder créditos hipotecários, poderão sacar, independentemente de tradição
efetiva, letras da mesma espécie, garantidas por créditos hipotecários, conferindo
aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, atualização monetária
e juros nelas estipulados.
Em verdade as letras
hipotecárias são formas de captação de recursos junto ao público, sendo que
esses recursos tanto podem advir da iniciativa privada como do setor público,
eis que não existe vedação legal para que as entidades públicas participem do
sistema de captação.
Assim, daremos o seguinte exemplo: A empresa ‘X’ tem
um imóvel, mas não tem capital suficiente para construir um prédio. Ela
empresta o dinheiro do banco ‘Y’, para a construção do prédio. O banco ‘Y’, por
seu turno, lança no mercado as letras
hipotecárias, com juros e correção monetária pré-estabelecidos para
resgate e receber um valor tal que cobrirá eventual risco do empréstimo à
empresa ‘X’.
As letras
hipotecárias em muito se assemelham às debêntures das sociedades
anônimas, pois qualquer empresa, lato
sensu, voltada para o ramo imobiliário, gize-se, poderá emitir as letras
hipotecárias visando à captação de recursos para a edificação de algum imóvel,
já estando previamente estipulados os juros e eventuais correções das letras
emitidas.
Dessa maneira, as letras hipotecárias são papéis que
obrigam os emitentes ao pagamento daquilo que está estipulado, sendo que a
garantia não é o imóvel, como nas cédulas hipotecárias, mas a própria
instituição emitente dos títulos, sendo que sempre haverá garantias adicionais
das emitentes e prazos menores que os créditos hipotecários.
As letras hipotecárias somente poderão ser nominativas ou endosso em preto, eis que
pela Lei 8.021/90, art. 2º (Plano Collor) deixou de existir os títulos ao
portador nessas condições, muito embora até 1988 tenha existido essa
modalidade, nos termos do art. 1º da Lei 7.684/88.
As letras hipotecárias deverão preencher todos os requisitos
do art. 1º e seu § 2º, in verbis:
Art. 1º, § 2º O certificado da letra conterá as seguintes
declarações:
a) o nome da instituição financeira emitente e as
assinaturas de seus representantes;
b) o número de ordem, o local e a data de emissão;
c) a denominação "Letra Hipotecária";
d) o valor nominal e a data de vencimentos;
e) a forma, a periodicidade e o local de pagamento
do principal, da atualização monetária e dos juros;
f) os juros, que poderão ser fixos ou flutuantes;
g) a identificação dos créditos hipotecários
caucionados e seu valor;
h) a denominação ao portador ou o nome do titular,
se nominativa, e a declaração de que a letra é transferível por endosso, se
endossável.
No
entanto, pelo § 3º do art. 1º da Lei 7.684/88, é possível que o credor dispense
a emissão do certificado.
Além
disso, visando atrair mais investidores, as letras hipotecárias poderão contar
com garantias adicionais, conforme estabelecido no art. 2º da Lei 7.684/88, o
que não deixa de ser extremamente chamativo ante outros títulos que não possuem
as mesmas garantias adicionais.
Da
mesma forma, as letras hipotecárias, ainda, poderão garantir mais de um crédito
hipotecário, sendo que a soma, porém, não pode ultrapassar o valor total dos
créditos existentes em poder da instituição financeira, nos termos do art. 3º
da Lei 7.684/84 e, ainda, o prazo dos créditos hipotecários não poderão ser
superiores àqueles que lhe servirem de garantias, conforme dispõe o § 1º do
referido diploma legal. De outro lado, visando a rápida circulação das letras
hipotecárias e a liquidez desses títulos de crédito a própria legislação previu
o intercâmbio no § 2º da Lei 7.684/84.
Expressamente,
também, a Lei 7.684/88 estabeleceu que a circulação das letras hipotecárias
poderá ser feita por meio de endosso, o qual, todavia, não dá direito ao credor
de cobrar diretamente o endossante, mas, sim, apenas por meio de ação
regressiva, exatamente como descrito no art. 4º, in verbis: “O endossante da letra hipotecária
responderá pela veracidade do título, mas contra ele não será admitido direito
de cobrança regressiva.”
Dessa maneira, porém, evita-se que eventuais
endossantes sejam responsáveis diretos pela veracidade e autenticidade dos
títulos de crédito emitidos nessa modalidade, prejudicando eventual circulação
e, dessa maneira, comprometendo totalmente o sistema estabelecido para a livre
circulação das letras hipotecárias.
DAS
LETRAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (Lei 10.931/2004):
Assim como as letras hipotecárias a legislação
brasileira de 2004 autorizou a criação das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) visando à captação
de recursos junto ao mercado e contam com garantias reais, como forma de melhor
atrair os investidores.
As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são verdadeiros papéis de renda
fixa, os quais são lastreados em créditos imobiliários, estes, por sua vez, são
garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um bem imóvel,
conferindo aos seus tomadores o direito de crédito pelo valor nominal, mais juros
e eventual correção monetária, quando for esta estipulada.
Tais
títulos de crédito são emitidos por bancos
comerciais, bancos múltiplos, Caixa Econômica Federal e demais instituições
que foram autorizados, nos termos do art. 12 da Lei 10.931/2004 pelo Banco
Central do Brasil a realizar tais operações de crédito imobiliário, mediante a
emissão de LCIs.
As LCIs
deverão, nos termos do § 1º
do art. 12 ser nominativas, ao passo
que poderão
ser transferidas por meio de endosso em preto, mas que sempre conterão:
§ 1o A LCI será
emitida sob a forma nominativa, podendo ser transferível mediante endosso em
preto, e conterá:
I - o nome da instituição emitente e as assinaturas de seus
representantes;
II - o número de ordem, o local e a data de emissão;
III - a denominação "Letra de Crédito Imobiliário";
IV - o valor nominal e a data de vencimento;
V - a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos
juros e, se for o caso, da atualização monetária;
VI - os juros, fixos ou flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a
critério das partes;
VII - a identificação dos créditos caucionados e seu valor;
VIII - o nome do titular; e
IX - cláusula à ordem, se endossável.
De outro lado, visando à rápida circulação do
título de crédito, expressamente prevê o art. 12, § 2o
que, a critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de certificado, mas
nessas condições, a LCI deve ser registrada em sistemas de registro e
liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do
Brasil, conforme já expusemos alhures quando tratamos dos Títulos de Crédito
Eletrônicos.
Outra novidade das LCIs em relação aos demais
títulos imobiliários é que o art. 13 prevê a possibilidade de adoção de algum
índice oficial de preços, quando emitidas as LCIs com o prazo mínimo de 36
(trinta e seis) meses, o que demonstra que o legislador de 2004 já se preocupou
com a atualização dos créditos decorrentes das LCIs. No entanto, somente poderá
ser corrigido o valor das LCIs se não houver resgate antecipado, garantindo que
os títulos emitidos com o prazo sejam mantidos até o final daquele período.
Diante da gritaria geral estabelecida por esse art.
13, facultou-se ao Banco Central estabelecer prazos mínimos de resgate, nos
termos do art. 17, sendo que na prática se tem visto descontos para o resgate
antecipado, o que deixa de ser vantajoso para aquele que fica na posse da LCI
para investimento, eis que perde a correção do período. Por
meio da Circular n. 3.152/2002 o Banco Central tem autorizado a atualização por
prazo não inferior a 12 (doze) meses, enquanto que o vencimento não poderá ser
inferior a 60 (sessenta) dias.
Assim como já estudamos nos outros títulos de
crédito imobiliários, as LCIs também permitem que sejam garantidas por meio de
outras garantias fidejussórias adicionais (art. 14),
tenham a cobertura de mais de um crédito imobiliário (art.15), cujo
valor e prazo não sejam superiores aos originariamente pactuados. Assim como qualquer outro TC imobiliário, a
LCI prevê a livre circulação, por meio de endosso, mas a Lei 10.931/2004
expressamente prevê, no art. 16, que o endossante responderá pela veracidade do
título, sendo admissível apenas a discussão sobre essa veracidade por meio de
ação direta, ficando vedada o direito de cobrança por via regressiva contra o
endossante.
DAS
CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIAS (Lei 10.931/04):
As Cédulas
de Crédito Imobiliárias (CCIs)
foram criadas a partir do art. 18 da Lei 10.931/2004, com a finalidade última
de captação de recursos com a transferência de créditos imobiliários, sendo
inclusive facultada a securitização de créditos, tendo sua regulamentação nos
artigos 18 a 25 da referida legislação.
Observando os requisitos formais estabelecidos no
art. 19 da Lei 10.931/2004, temos presente que tal título de crédito é
totalmente anormal, não podendo ser classificado, prima facie, em quaisquer daqueles anteriormente estudados, pois
sua mobilidade é extrema, sendo que poderá ou não ser expresso cartulamente
(podendo ser meramente eletrônico); deverá conter, ou não, garantias, terá, ou
não, dentro de determinadas circunstâncias números de séries, o que nos faz
refletir para a possibilidade de que poderão ser emitidas garantias adicionais
dentro de determinados períodos, e o que é pior, apontar para superposição de
garantias, umas sobres as outras, desde que não pagas as primeiras.
Enfim, na forma como instituídas as CCIs são
verdadeiros “Franksteins” dos
créditos imobiliários, sendo que GLADSTON MAMEDE se refere a títulos sui generis, ou seja, uma forma mais
amena de classificar os presentes títulos de crédito.
Vejamos seus requisitos:
Art. 19. A CCI deverá conter:
I - a denominação "Cédula de
Crédito Imobiliário", quando emitida cartularmente;
II - o nome, a qualificação e o
endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do
custodiante;
III - a identificação do imóvel
objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula no
Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia, se
for o caso;
IV - a modalidade da garantia, se
for o caso;
V - o número e a série da cédula;
VI - o valor do crédito que
representa;
VII - a condição de integral ou
fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que
representa;
VIII - o prazo, a data de
vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as parcelas de
amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de
responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas
contratualmente, com a indicação do local de pagamento;
IX - o local e a data da emissão;
X - a assinatura do credor,
quando emitida cartularmente;
XI - a autenticação pelo Oficial
do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real;
XII - cláusula à ordem, se endossável.
Dessa forma as CCIs são emitidas para o fim de
representar títulos de crédito imobiliários, conforme art. 18 da Lei
10.931/2004, sendo que a emissão das CCIs podem ser emitidas em relação ao todo
do empreendimento, ou apenas uma parcela, nos termos do § 1º
do art. 18, sendo que nessa situação, a parcela não poderá
exceder o total do crédito representado.
Pelo
§ 2º do art. 18, as CCIs poderão ser fracionadas, além do que poderão ser
emitidas de maneira simultânea ou não, dando a entender que a legislação não
vedou a emissão de várias séries de CCIs para a mesma operação, o que dá
ensejo, sem dúvida, a criação de títulos “frios”,
eis que poderão ser emitidas várias séries, representando várias emissões, as
quais, no final poderão não ser suficientemente garantidas pelo empreendimento.
Reforçando
essa ideia esta o § 3º do art. 18, no sentido de várias CCIs podem ser
emitidas, várias garantidas, outras não, algumas existentes fisicamente e
outras somente de forma ou virtual (escritural),
não obstante tenha o § 4º estabelecido a
necessidade de escritura pública, ainda assim permitiu que as CCIs ficassem
apenas registradas em arquivos das instituições financeiras.
No caso de ser apenas escritural a CCI será constará apenas das anotações das
instituições financeiras, o que torna mais volátil e menos propensa à
constrição judicial, como sói acontecer.
Por conta dessa possibilidade de vulnerabilidade do
sistema de escrituração das CCIs a lei expressamente determinou, no art. 18, §
5º que os créditos imobiliários garantidos por direito real fossem registrados
no Cartório de Registro de Imóveis do local onde se situa o imóvel, o que não
deixa de ser uma garantia e um atrativo para as CCIs.
De outro lado, eventual constrição judicial
(penhora, arresto, arrecadação, arrolamento, etc.) sobre o crédito decorrente
da CCI deverá ser devidamente comunicada à instituição financeira custodiante,
quando emitida de forma nominal (escritural) ou, ainda, se a mesma existir
fisicamente, por meio de apreensão física, sendo bastante clara a disposição do
art. 18, § 7º,
sendo que nesse caso o credor deverá ser imediatamente comunicado para defender
seus interesses (art. 18, §§ 8º e 9º).
Diante do que se viu as CCIs são títulos de crédito
livremente negociados, podendo possuir garantias reais ou não, podendo ser
endossáveis quando nesse caso terá a cláusula “à ordem” conforme art. 19, inc. XII, sendo que a emissão das CCIs
independe de autorização do devedor do crédito imobiliário, conforme art. 21 da
Lei 10.931/2004.
Ao contrário de vários títulos de crédito o
pagamento não se prova apenas com a posse das CCIs em poder do devedor, mas, o
art. 24 da Lei 10.931/2004 exige “declaração
de quitação, emitida pelo credor” e, ainda, poderá ser demonstrada a
quitação, à ausência dessa declaração “ou,
na falta desta, por outros meios admitidos em direito”.
Consoante
o disposto no art. 585 do Código de Processo Civil, c.c. com o art. 20 da Lei
10.0931/04, a CCI é título executivo extrajudicial, sendo que a cobrança do
valor devido deve ser feito de acordo com o valor que se falta pagar,
descontados sempre os pagamentos eventualmente efetuados pelo devedor, embora o
art. 20 e seu parágrafo único
assim não o prevejam. Porém, é assim que deve ser interpretada tal disposição
legal, mesmo porque se assim não o fosse haveria enriquecimento sem causa.
De outro
lado, a cessão do crédito que constitui a CCI importa na transferência
automática de todas as garantias ao cessionário, que acaba por sub-rogar, por
óbvio, em todos os direitos e deveres decorrentes do contrato original, tudo
conforme o disposto no art. 22 da Lei 10.931/04.
De outro
lado, pelo art. 23 da Lei 10.931/04 quando uma Cédula de Crédito Imobiliário
for objeto de securitização de crédito, previsto no Sistema Financeiro
Imobiliário obrigatoriamente deverá constar no Termo de Securitização de
Créditos.
Finalmente,
expressa veda a Lei 10.931/04, no art. 25,
a averbação da emissão de uma CCI com garantia real no Registro de Imóveis
quando já houver outra garantia ou prenotação anterior, sendo que o fundamento
lógico de tal regra é para que não tenha o negociador da CCI que ficar sem
condições de receber seu crédito, ficando subordinado a outros anteriores, de
modo a prejudicar o interesse do público em tais títulos de crédito.
CERTIFICADO
DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
Nascido no seio do Sistema Financeiro Imobiliário, pela
Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, que provocou profunda alteração de todo o
sistema de financiamento de imóveis, ao se criar a alienação fiduciária de imóveis, juntamente com isso foi permitida
a emissão dos certificados de
recebíveis imobiliários são
emitidos exclusivamente pelas
chamadas “empresas securitizadoras
de créditos imobiliários”, que é uma empresa não financeira,
constituída sob a forma de sociedade anônima, com a finalidade precípua de
adquirir e assegurar os créditos imobiliários, tudo isso conforme disposto no
art. 3º dessa lei.
Tal forma de agir se deve ao fato de que as
construtoras, regra geral, representam os seus créditos por meio de Cédulas de
Crédito Imobiliários (CCI), como já vimos anteriormente e transferem tais
créditos às empresas securitizadoras para que estas antecipem os valores
devidos, com ou sem responsabilidade da parte da seguradora.
A empresa securitizadora de créditos os reúne em
grupos e lavra o “termo de securitização”
contendo o nome da construtora, o nome dos devedores (adquirentes das unidades
habitacionais), com os respectivos saldos nominais devedores, junto com a
individualização do imóvel a que esteja vinculado o empreendimento, baseado na
matrícula do imóvel e a anotação da afetação para fins de construção do
empreendimento, tudo devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
conforme previsão na Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) e art. 10,
parágrafo único da Lei 9.514/97,
assim também o valor do crédito concedido à construtora e eventuais garantias
que foram constituídas a favor da empresa securitizadora – garantias estas geralmente
emitidas pelos riscos do empreendimento,
eis que pode existir a possibilidade de se construir o prédio e não vender as
unidades.
Pelo art. 17 da Lei 9.514/97 há o rol das garantias
que poderão ser instituídas pelas empresas securitizadoras de créditos, não
obstante não se trate de numerus clausus.
Tudo isto formando um termo de securitização único,
devidamente identificado e numerado, previsto no art. 8º da Lei 9.514/97.
A partir desse “termo
de securitização” é que são emitidos os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Os certificados de recebíveis imobiliários são verdadeiros títulos de
crédito nominativos, de livre negociação, todos eles lastreados em créditos
imobiliários. Eles representam uma promessa
de pagamento, gozando, ou não de garantias, como visto no item anterior, ou
garantias flutuantes, tudo isso previsto no art. 6º da Lei 9.514/97.
Pelo artigo 7º da Lei 9.514/97 há os requisitos formais dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) seguintes:
Art. 7º O CRI terá as seguintes características:
I - nome da companhia emitente;
II - número de ordem, local e data de emissão;
III - denominação "Certificado de Recebíveis Imobiliários";
IV - forma escritural;
V - nome do titular;
VI - valor nominal;
VII - data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminação
dos valores e das datas de pagamento das diversas parcelas;
VIII - taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida
a capitalização;
IX - cláusula de reajuste, observada a legislação pertinente;
X - lugar de pagamento;
XI - identificação do Termo de Securitização de Créditos que lhe tenha dado
origem.
§ 1º O registro e a negociação do CRI far-se-ão por meio de sistemas
centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.
§ 2º O CRI poderá ter, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos,
garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo da
companhia securitizadora, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse
ativo.
Os adquirentes dos CRIs são, portanto, credores das
empresas securitizadoras de créditos, pois forneceram recursos financeiros para
as mesmas e seus créditos decorrentes dos créditos securitizados.
Insta esclarecer que, nos termos dos parágrafos 1º,
2º e 3º do art. 11 da Lei 9.514/97, é obrigatório que a empresa securitizadora
de créditos imobiliários sempre mantenha a atualização dos CRIs, inclusive
promovendo novos reajustes, inclusive por meio de aditamentos dos “termos de securitização”,
sendo que poderão os credores se voltar contra o patrimônio da própria
companhia securitizadora (§ 1º).
E a constituição de garantias em separado, por parte da companhia
securitizadora ou de terceiros, poderá servir de base para que o credor não
invista contra o patrimônio daquela, conforme disposto no art. 11, § 3º.
Pelo art. 15 da Lei 9.514/97, quando uma empresa
securitizadora de crédito cair em insolvência o agente fiduciário asumirá
imediatamente a custódia e administração dos créditos, devendo convocar
assembleia para a deliberação da forma de distribuição dos valores devidos aos
credores, sem que isso provoque qualquer alteração dos créditos constituídos em
apartado, visando a garantia complementar dos CRIs.
Os CRIs se extinguem pelo adimplemento das obrigações
assumidas nos “Termos de Securitização de Créditos” que os instituíram, devendo
o agente fiduciário promover a respectiva baixa nos Registros de Imóveis, como
forma de liberação dos mesmos, visando os registros posteriores de alienação.
Art. 44, § 1° A
letra imobiliária é promessa de pagamento e quando emitida pelo Banco Nacional
da Habitação será garantida pela União Federal.
§ 2° As letras imobiliárias
emitidas por sociedades de crédito imobiliário terão preferência sobre os bens
do ativo da sociedade emitente em relação a quaisquer outros créditos contra a
sociedade, inclusive os de natureza fiscal ou parafiscal.
§ 3° Às Sociedades de Crédito
Imobiliário é vedado emitir debêntures ou obrigações ao portador, salvo Letras
Imobiliárias.
§ 4° As letras imobiliárias
emitidas por sociedades de crédito imobiliário poderão ser garantidas com a
coobrigação de outras empresas privadas.
Art. 46. O Banco Nacional da Habitação e as sociedades de crédito imobiliário
manterão obrigatòriamente um "Livro de Registro de Letras Imobiliárias
Nominativas", no qual serão inscritas as Letras nominativas e averbadas as
transferências e constituição de direitos sôbre as mesmas.
Parágrafo único. O Livro de
Registro de Letras Imobiliárias nominativas das sociedades de crédito
imobiliário será autenticado no Banco Nacional da Habitação e o seu modelo e
escrituração obedecerão às normas fixadas pelo mesmo Banco.
Art. 47. As Letras Imobiliárias poderão ser ao
portador ou nominativas, transferindo-se as primeiras por simples tradição e as
nominativas:
a) pela averbação do nome do
adquirente no Livro de Registro e no próprio certificado efetuada pelo emitente
ou pela emissão de novo certificado em nome do adquirente, inscrito no Livro de
Registro;
b) mediante endosso em preto no
próprio título, datado e assinado pelo endossante.
§ 1° Aquele que pedir a averbação
da letra em favor de terceiro ou a emissão de novo certificado em nome desse
deverá provar perante o emitente sua identidade e o poder de dispor da letra.
§ 2° O adquirente que pediu a
averbação da transferência ou a emissão de novo certificado deve apresentar ao
emitente da letra o instrumento da aquisição, que será por este arquivado.
§ 3° A transferência mediante
endosso não terá eficácia perante o emitente enquanto não for feita a averbação
no Livro de Registro e no próprio título, mas o endossatário que demonstrar ser
possuidor do título com base em série-contínua de endossos, tem direito a obter
a averbação da transferência, ou a emissão de novo título em seu nome ou no
nome que indicar.
Art. 48. Os direitos constituídos sobre as letras imobiliárias
nominativas só produzem efeitos perante o emitente depois de anotadas no Livro
de Registro.
Parágrafo único. As letras
poderão, entretanto, ser dadas em penhor ou mandato mediante endosso, com a
expressa indicação da finalidade e, a requerimento do credor pignoratício ou do
titular da letra, o seu emitente averbará o penhor no Livro de Registro.
Art. 49. O emitente da letra
fiscalizará, por ocasião da averbação ou substituição, a regularidade das
transferências ou onerações da letra.
§ 1° As dúvidas suscitadas entre
o emitente e o titular da letra ou qualquer interessado, a respeito das inscrições
ou averbações previstas nos artigos anteriores, serão dirimidas pelo juiz
competente para solucionar as dúvidas levantadas pelos oficiais dos Registros
Públicos, excetuadas as questões atinentes à substância do direito.
§ 2° A autenticidade do endosso
não poderá ser posta em dúvida pelo emitente da letra, quando atestada por
corretor de fundos públicos, Cartório de Ofício de Notas ou abonada por Banco.
§ 3° Nas vendas judiciais, o
emitente averbará a carta de arrematação como instrumento de transferência.
Art 1º Dentro das normas gerais que forem
estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, poderão ser autorizadas a
funcionar, nos termos deste decreto-lei, associações de poupança e empréstimo,
que se constituirão obrigatoriamente sob a forma de sociedades civis, de âmbito
regional restrito, tendo por objetivos fundamentais:
I - propiciar ou facilitar a aquisição de casa
própria aos associados;
II - captar, incentivar e disseminar a
poupança.
§ 1º As associações
de poupança e empréstimo estarão compreendidas no Sistema Financeiro da
Habitação no item IV do artigo 8º da Lei nº 4.380, de 21/8/64, e legislação
complementar, com todos os encargos e vantagens decorrentes.
§ 2º As associações de poupança e empréstimo e
seus administradores ficam subordinados aos mesmos preceitos e normas atinentes
às instituições financeiras, estabelecidos no Cap. V da Lei 4595/64.
Art. 17.... § 2º Na emissão e no endosso da cédula
hipotecária é dispensável a outorga uxória.
Art 10. É instituída
a cédula hipotecária para hipotecas inscritas no Registro Geral de Imóveis,
como instrumento hábil para a representação dos respectivos créditos
hipotecários, a qual poderá ser emitida pelo credor hipotecário nos casos de:
I - operações compreendidas no Sistema
Financeiro da Habitação;
II - hipotecas de que
sejam credores instituições financeiras em geral, e companhias de seguro;
III - hipotecas entre
outras partes, desde que a cédula hipotecária seja originariamente emitida em
favor das pessoas jurídicas a que se refere o inciso II supra.
§ 1º A cédula
hipotecária poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito
hipotecário, ou fracionária, quando representar parte dele, entendido que a
soma do principal das cédulas hipotecárias fracionárias emitidas sobre uma
determinada hipoteca e ainda em circulação não poderá exceder, em hipótese
alguma, o valor total do respectivo crédito hipotecário em nenhum momento.
§ 2º Para os efeitos
do valor total mencionado no parágrafo anterior, admite-se o cômputo das
correções efetivamente realizadas, na forma do artigo 9º, do valor monetário da
dívida envolvida.
Art 11. É admitida a emissão de cédula hipotecária
sobre segunda hipoteca, desde que tal circunstância seja expressamente
declarada com evidência, no seu anverso.
Art. 21. É vedada a emissão de cédulas hipotecárias
sobre hipotecas cujos contratos não prevejam a obrigação do devedor de:
I - conservar o
imóvel hipotecado em condições normais de uso;
II - pagar nas épocas
próprias todos os impostos, taxas, multas, ou quaisquer outras obrigações
fiscais que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel;
III - manter o imóvel
segurado por quantia no mínimo correspondente ao do seu valor monetário
corrigido.
Parágrafo único. O
Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação poderá determinar a
adoção de instrumentos - padrão, cujos termos fixará, para as hipotecas do
Sistema Financeiro da Habitação.
Art. 13. A cédula hipotecária só poderá ser lançada
à circulação depois de averbada à margem da inscrição da hipoteca a que disser
respeito, no Registro-Geral de Imóveis, observando-se para essa averbação o
disposto na legislação e regulamentação dos serviços concernentes aos registros
públicos, no que couber.
Parágrafo único. Cada
cédula hipotecária averbada será autenticada pelo Oficial do Registro-Geral de
Imóveis competente, com indicação de seu número, série e data, bem como do
livro, folhas e a data da inscrição da hipoteca a que corresponder a emissão e
à margem da qual for averbada.
Art. 16. A cédula hipotecária é sempre nominativa,
e de emissão do credor da hipoteca a que disser respeito, podendo ser
transferida por endosso em preto lançado no seu verso, na forma do artigo 15,
II, aplicando-se à espécie, no que este decreto-lei não contrarie, os artigos
1.065 e seguintes do Código Civil.
Parágrafo único.
Emitida a cédula hipotecária, passa a hipoteca sobre a qual incidir e fazer
parte integrante dela, acompanhando-a nos endossos subsequentes, sub-rogando-se
automaticamente o favorecido ou o endossatário em todos os direitos creditícios
respectivos, que serão exercidos pelo último deles, titular pelo endosso em
preto.
Art. 22. As instituições financeiras em geral e as
companhias do seguro poderão adquirir cédulas hipotecárias ou recebê-las em
caução, nas condições que o Conselho Monetário Nacional estabelecer.
Art. 17. Na emissão e no endosso da cédula
hipotecária, o emitente e o endossante permanecem solidariamente responsáveis
pela boa liquidação do crédito, a menos que avisem o devedor hipotecário e o
segurador quando houver, de cada emissão ou endosso, até 30 (trinta) dias após
sua realização através de carta (do emitente ou do endossante, conforme o
caso), entregue mediante recibo ou enviada pelo registro de Títulos e
Documentos, ou ainda por meio de notificação judicial, indicando-se, na carta
ou na notificação, o nome, a qualificação e o endereço completo do beneficiário
(se se tratar de emissão) ou do endossatário (se se tratar de endosso).
§ 1º O Conselho
Monetário Nacional fixará as condições em que as companhias de seguro e as
instituições financeiras poderão realizar endossos de cédulas hipotecárias,
permanecendo solidàriamente responsáveis por sua boa liquidação, inclusive
despesas judiciais, hipótese em que deverão indicar na própria cédula,
obrigatòriamente, o custo de tais serviços.
§ 2º Na emissão e no
endosso da cédula hipotecária é dispensável a outorga uxória.
Art. 18. A liquidação total ou parcial da hipoteca
sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária prova-se pela restituição da
mesma cédula hipotecária, quitada, ao devedor, ou, na falta dela, por outros
meios admitidos em lei.
Parágrafo único. O
emitente, endossante, ou endossatário de cédula hipotecária que receber seu
pagamento sem restituí-la ao devedor, permanece responsável por todas as
consequências de sua permanência em circulação.
Art. 19. Nenhuma
cédula hipotecária poderá ter prazo de resgate diferente do prazo da dívida
hipotecária a que disser respeito, cujo vencimento antecipado, por qualquer
motivo, acarretará automàticamente o vencimento, identicamente antecipado, de
todas as cédulas hipotecárias que sobre ela houverem sido emitidos.
Art. 20. É a cédula
hipotecária resgatável antecipadamente, desde que o devedor efetue o pagamento
correspondente ao seu valor, corrigido monetariamente até a data da liquidação
antecipada; se o credor recusar infundadamente o recebimento, poderá o devedor
consignar judicialmente as importâncias devidas, cabendo ao Juízo determinar a
expedição de comunicação ao Registro-Geral de Imóveis para o cancelamento da
correspondente averbação ou da inscrição hipotecária, quando se trate de
liquidação integral desta.
Art. 24. O cancelamento da averbação da cédula
hipotecária e da inscrição da hipoteca respectiva, quando se trate de
liquidação integral desta, far-se-ão:
I - à vista das
cédulas hipotecárias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do
Registro Geral de Imóveis;
II - nos casos dos
artigos 18 e 20, in fine;
III - por sentença
judicial transitada em julgado.
Parágrafo único. Se o
devedor não possuir a cédula hipotecária quitada, poderá suprir a falta com a
apresentação de declaração de quitação do emitente ou endossante em documento à
parte.
Art. 23. Na hipótese de penhora, aresto, sequestro
ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca sobre
a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar
ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti
aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos
que de sua omissão advierem para o credor.
Art. 3º A letra hipotecária poderá ser
garantida por um ou mais créditos hipotecários, mas a soma do principal das
letras hipotecárias emitidas pela instituição financeira não excederá, em
hipótese algumas, o valor total dos créditos hipotecários em poder dessa
instituição.
§ 1º A letra hipotecária não poderá ter prazo de
vencimento superior ao prazo dos créditos hipotecários que lhe servem de
garantia.
§ 2º O crédito hipotecário caucionado poderá ser
substituído por outro crédito da mesma natureza, por iniciativa do emissor, no
caso de liquidação ou vencimento antecipados, ou por solicitação do credor da
letra.
Art. 12. Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de
crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito
imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias
hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as operações a que se
refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central
do Brasil, poderão emitir, independentemente de tradição efetiva, Letra de
Crédito Imobiliário - LCI, lastreada por créditos imobiliários garantidos por
hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus
tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso,
atualização monetária nelas estipulados.
Art. 13. A LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice de preços,
desde que emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Parágrafo único. É vedado o
pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados desde a
emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo
inferior ao estabelecido neste artigo, da LCI emitida com previsão de
atualização mensal por índice de preços.
Art. 17. O Banco Central do Brasil poderá estabelecer o prazo mínimo e
outras condições para emissão e resgate de LCI, observado o disposto no art. 13
desta Lei.
Art. 14. A LCI poderá contar com garantia fidejussória adicional de
instituição financeira.
Art. 15. A LCI poderá ser garantida por um ou mais créditos
imobiliários, mas a soma do principal das LCI emitidas não poderá exceder o
valor total dos créditos imobiliários em poder da instituição emitente.
§ 1o A LCI não poderá ter prazo
de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe
servem de lastro.
§ 2o O crédito imobiliário
caucionado poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza por
iniciativa do emitente da LCI, nos casos de liquidação ou vencimento
antecipados do crédito, ou por solicitação justificada do credor da letra.
Art. 18. § 1o A CCI será emitida pelo credor do
crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito,
ou fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma das CCI
fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do
crédito que elas representam.
Art. 18.§ 4o A emissão da CCI sob a forma escritural
far-se-á mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse
instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em
sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados
pelo Banco Central do Brasil.
Art. 18, §
5o Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a
emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na
respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e
a instituição custodiante.
Art. 18. § 7o A constrição judicial que recaia sobre
crédito representado por CCI será efetuada nos registros da instituição
custodiante ou mediante apreensão da respectiva cártula.
Art. 18, § 8o O credor da CCI deverá ser imediatamente intimado
de constrição judicial que recaia sobre a garantia real do crédito imobiliário
representado por aquele título.
Art. 21. A emissão e a negociação de CCI independe de autorização do
devedor do crédito imobiliário que ela representa.
Art. 20. A CCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor
apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe
deu origem.
Parágrafo único. O crédito
representado pela CCI será exigível mediante ação de execução, ressalvadas as
hipóteses em que a lei determine procedimento especial, judicial ou
extrajudicial para satisfação do crédito e realização da garantia.
Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por
meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados
autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 1o A cessão
do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas
garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela
cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária,
investido na propriedade fiduciária.
Art. 23. A CCI, objeto de securitização nos termos da Lei no
9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no respectivo
Termo de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu valor, número,
série e instituição custodiante, dispensada a enunciação das informações já
constantes da Cédula ou do seu registro na instituição custodiante.
Art. 3º As companhias securitizadoras de créditos imobiliários,
instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações,
terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e
colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários,
podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços
compatíveis com as suas atividades.
Parágrafo único. O Conselho
Monetário Nacional - CMN poderá fixar condições para o funcionamento das
companhias de que trata este artigo.
Art. 10. Parágrafo único. O Termo de Securitização de Créditos, em que
seja instituído o regime fiduciário, será averbado nos Registros de Imóveis em
que estejam matriculados os respectivos imóveis.
Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual
tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de
crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia
securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:
I - a
identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a
emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do
Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva
matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido; II - a
identificação dos títulos emitidos;
III - a constituição de outras
garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.
Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de
crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e
constitui promessa de pagamento em dinheiro.
Parágrafo único. O CRI é de
emissão exclusiva das companhias securitizadoras.
Art. 11. § 2º Uma vez
assegurado o direito de que trata o parágrafo anterior, a companhia
securitizadora, sempre que se verificar insuficiência do patrimônio separado,
promoverá a respectiva recomposição, mediante aditivo ao Termo de Securitização
de Créditos, nele incluindo outros créditos imobiliários, com observância dos
requisitos previstos nesta seção.
Art. 11. § 1º No
Termo de Securitização de Créditos, poderá ser conferido aos beneficiários e
demais credores do patrimônio separado, se este se tornar insuficiente, o
direito de haverem seus créditos contra o patrimônio da companhia
securitizadora.
Art. 11. § 3º A
realização dos direitos dos beneficiários limitar-se-á aos créditos
imobiliários integrantes do patrimônio separado, salvo se tiverem sido
constituídas garantias adicionais por terceiros.
