CONTRATO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
A Lei 9.514/97, de 20 de novembro de 1997
regulamentou o financiamento de imóveis e instituiu a alienação fiduciária
sobre coisas móveis, criando também títulos de crédito recebíveis, tudo isso
como forma de girar a economia.
Nos contratos de alienação fiduciária
previstos na Lei 9.514 estão previstas diversas formas de retomada do bem
alienado de maneira muito mais rápida e prática, principalmente porque prevê a
possibilidade de execução extrajudicial, o que veio a favorecer em muito o
fornecedor do bem, assim como aquele que financia o produto, eis que a falta de
pagamento importa numa execução muito mais célere do que aquela prevista no
Código de Processo Civil.
Dessa maneira, criou-se a ideia de que a
retomada do bem dado em garantia tornaria ao status quo ante de uma maneira
mais rápida, por vias extrajudiciais, o que de certo modo permitiu que a
economia ganhasse condições de melhor fomentar o comércio de bens duráveis e
imóveis, o que realmente ocorreu.
A alienação fiduciária pode ser instituída
tanto por físicas como por pessoas jurídicas, conforme art. 22 § 1o da Lei
9.514/97[1], que foi
alterado pela Lei 11.481, de 2007, deixando bem claro que a alienação fiduciária
não é privativo das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário
(SFI).
Também não se exige escritura pública nos
contatos de alienação fiduciária previstos nesta lei, conforme disposto no art.
38, pois o contrato particular possui os efeitos de escritura pública, o que
isenta as partes de mais um gasto desnecessário[2].
E o Conselho Monetário Nacional (CMN) pode
regulamentar dispositivos da Lei 9.514/97, adaptando-a quando necessária.
Embora existente há muito tempo no direito
brasileiro foi através do art. 22 da Lei 9.514/97 que se criou uma definição
jurídica específica do que seja alienação fiduciária, ou seja: "é o
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciária, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de
coisa imóvel", sendo que pela Lei 11.481/2007 ficou definido qual é o
objeto específico do negócio jurídico: bens enfitêuticos, direito de uso
especial para fins de moradia, direito real de uso e propriedade superficiária,
todas elas bem entendidas na forma do Código Civil.
Em realidade, há diversos tipos de garantias
de que os pagamentos serão realizados podem se constituir em hipoteca, cessão
fiduciária de direitos creditórios de contratos de alienação fiduciária de
imóveis, caução de direitos creditórios ou aquisição decorrentes de contratos
de venda ou promessa de venda de imóveis ou alienação fiduciária de coisa
imóvel, nos termos do art. 17 [3]da Lei
9.514/97[4].
O contrato de cessão fiduciária faz com que a
titularidade dos créditos cedidos fiquem em nome do credor hipotecário, além o
preenchimento de outros elementos a serem suficientemente inscritos, na forma
art. 18[5], da Lei
9.514/97, da mesma forma que cria obrigações ao credor fiduciário, na forma do
art. 19 da mesma legislação[6], além do
registro junto ao Registro de Imóveis da localização do imóvel, conforme art.
23[7] da Lei
9.514/97.
É possível e o credor fiduciário e o
fiduciante negociem suas obrigações, cedendo suas obrigações a terceiros.
Porém, seguem caminhos distintos e obrigações
específicas.
Ao credor fiduciário não há obrigações
outras, a não ser a de comunicar ao fiduciário a transferência, inclusive para
que os pagamentos do débito lhe sejam feitos diretamente, nos termos do art. 28
da Lei 9.514/97[8].
Se não houver comunicação cabal, com ciência inequívoca do devedor, não poderá
ser constituído em mora, eis que pagou aquele com quem negociou.
Além disso, é obrigado a atestar a situação
real da dívida, conforme Lei 12.810, de 2013. Que incluiu os artigos 33-A, 33-B,
33-C, 33-D, 33-E e 33-F.[9]
De outro lado, o devedor fiduciante só pode
transferir o objeto do contrato com a anuência expressa do fiduciário, nos
termos do art. 29 da Lei 9.514/97[10]. Este
dispositivo legal tentou evitar os chamados contratos
de gaveta que pulularam no Brasil durante décadas e acabou por se tornar um
verdadeiro ponto de discórdia nos tribunais sobre sua validade. Embora não
sejam nulos, nos parece que a transferência pura e simples do devedor para
terceiro, sem a anuência do credor fiduciário torna-o ineficaz perante o mesmo,
podendo este, em caso de mora, mover a ação diretamente contra o anterior
fiduciante, sem se preocupar com as possíveis demandas envolvendo os contratantes de gaveta, os quais somente poderão ter ações entre si, diante dos
riscos da evicção. No entanto, entre ambos há que se discutir a torpeza
bilateral na confecção do contrato, o que não deixa de ser sintomática na
adoção de uma solução para a contenda.
Por imperativo legal não é necessário um
título negocial específico, posto que o próprio contrato, que preencha todos os
requisitos do art. 24 da Lei 9.514/97 já supre, em parte, tal obrigatoriedade[11]. Digo
em parte eis que é necessária a planilha de pagamentos e não pagamentos
realizados pelo fiduciante, a fim de que se possa saber exatamente o total do
débito em atraso, para o caso de purgação da mora, como veremos adiante.
O contrato de alienação fiduciária se resolve
pelo pagamento do débito integral, quando então deverá o credor fiduciário dar
ao fiduciante o respectivo termo de quitação, para baixa junto
ao Registro de Imóveis, na forma do art. 25 da Lei 9.514/97[12]. Se não
o fizer, poderá sofrer ação de obrigação de fazer, cumulada com as perdas e
danos pelo atraso e eventuais problemas financeiros causados ao fiduciante.
Também não pode exigir contraprestações para a emissão do termo de quitação, como sói acontecer com os agentes fiduciários,
esbarrando a cobrança indevida no Código de Defesa do Consumidor, assim como no
próprio Código Civil, mesmo porque todos aqueles que pagam têm direito ao
recibo e eventual cobrança de taxas ou
serviços são totalmente indevidos e
ilegais. No mais das vezes, consumidores costumam pagar os valores cobrados
para se poder liberar o bem dos ônus imposto no ato da compra fiduciária. No
entanto, todo aquele que cobra a taxa indevida é obrigado a restituir o valor
cobrado, devendo se resolver a situação em perdas e danos.
O problema da retomada do imóvel fiduciário
se dá a partir do não pagamento do débito, quando então se instalará a execução
extrajudicial, na forma prevista no art. 26 da Lei 9.514/97, a começar
pela constituição em mora, mediante notificação do fiduciante, através do
Cartório de Registro de Imóveis, com o prazo de 15 (quinze) dias para
solvência, com todos os encargos, sob pena de retomada do imóvel[13].
Importantíssima regra de fixação do termo a quo de constituição em mora e,
principalmente, de fixação do termo ad
quem dos pagamentos efetivamente efetuados pelos fiduciante por vezes é
negligenciada pela doutrina, como se fosse um ato menor.
Ao contrário, a intimação do fiduciante é de
extrema importância, a ponto de se tornar nula de pleno direito qualquer outra
forma de notificação do fiduciante para a sua constituição em mora.
Ora, como a lei exige a notificação do fiduciante,
não há como se esquivar dessa norma cogente, de obrigação intransponível! A
regra é claro: tem que ser notificado o fiduciante, pelo credor fiduciário,
através do Cartório de Registro de Imóveis.
A notificação em mora passa a ser o ponto
primordial para que se inicie a execução extrajudicial. Sem a notificação está
totalmente nulo qualquer procedimento expropriatóri extrajudicial, não podendo
o credor fiduciante exigir que o Cartório transfira o imóvel para seu nome, eis
que nula a notificação.
Se a notificação não chegar ao fiduciante não
há que se falar em constituição em mora, sendo que quaisquer outros
procedimentos de expropriação do imóvel totalmente nulos, devendo ser declarado
pelo juiz que conhecer do caso.
Assim, se João e Maria assinaram o pacto
hipotecário, tornando-se devedores fiduciários, colocando o imóvel deles em
garantia não podem ser citados os filhos de João e Maria, Pedro e Paulo. Parece
óbvio o que estou dizendo, porém, a prática nos mostra que é cada vez maior a
negligência dos credores fiduciários em relação à notificação dos fiduciantes.
Outra questão que muitas vezes não é
observada é aquela em que os fiduciantes fazem novas garantias perante os
credores fiduciários, envolvendo o reforço de garantia ou a constituição de
outras. Se se incluírem novos devedores fiduciantes não supre a notificação,
para a constituição em mora, somente destes novos fiduciantes, eis que os
originalmente também devem ser, obrigatoriamente, notificados dessa mora.
Exemplo: João e Maria fazem o primeiro contrato, tornando-se devedores
fiduciantes. Posteriormente, os filhos de João e Maria, Paulo e Pedro
comparecem perante o credor fiduciário e se apresentam como novos devedores,
oferecendo novas garantias, sem exclusão de João e Maria, evidentemente o
credor fiduciário terá que notificar os quatro devedores, um a um, para que a
notificação em mora seja válida e a execução prossiga.
Se são dois, três, quinze, vinte fiduciantes,
todos eles têm que ser intimados, pessoalmente, sob pena de nulidade absoluta
do procedimento.
O prazo para carência é variável de acordo
com o contrato que estipular a fidúcia.
A lei determina a intimação pessoal do
devedor fiduciário, não se admitindo outra forma, conforme previsto no § 3o. Do
art. 26 da Lei 9.514/97. E, não sendo encontrado o devedor fiduciário a
intimação far-se-á por edital, com o prazo de três (3) dias, sendo que a lei
instituiu a obrigatoriedade de serem publicados os éditos pelo menos, em jornal
de ampla circulação e noutro de comarca de fácil acesso, acaso no local não
tenha imprensa diária. Pela própria lei se estabelece que o prazo começa a
fluir a partir da última publicação.
Em não havendo quintação o oficial do
Registro de Imóveis já inscreve a dívida perante a matrícula do imóvel.
Se preferir, o fiduciante pode entregar seu
imóvel em troca da quitação da dívida, mas, nesse caso, necessita da anuência
do fiduciário, conforme art. 26, § 8o. da Lei 9.514/97[14]. Na
verdade esse é o momento menos desejado pelo fiduciante, pois é quando se declara
insolvente e sem condições de continuar a quitar o imóvel objeto de seu desejo.
Porém, não há o que se fazer, mesmo porque do outro lado da linha há o
fiduciário vendedor que também necessita receber pela venda do imóvel que
financiou...
Não havendo pagamento ou não sendo entregue o
imóvel, o credor fiduciário poderá promover o leilão do imóvel, no prazo de
trinta (30) dias, sendo que esse leilão será extrajudicial, contratado
diretamente pelo credor fiduciário junto aos leiloeiros oficiais inscritos na
Junta Comercial, conforme art. 27, da Lei 9.514/97[15].
Seguindo a sistemática do Código de Processo
Civil, o primeiro leilão somente se dará pelo preço total do valor do imóvel ao
passo que o segundo pelo maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao
valor da dívida, acrescida das despesas, custas, encargos legais, prêmio do
seguro, tributos e contribuições condominiais, na forma do art. 27, §§ 1o, 2o.
e 3o. da Lei 9.514/97.[16]
Na hipótese em que o imóvel tenha valor maior
ao que é devido pelo fiduciante, é obrigatória a devolução do restante do
pagamento do débito ao mesmo[17].
Também foi prevista a hipótese da quitação
integral do preço, quando o imóvel for vendido em segundo leilão, na forma dos
parágrafos 5º e 6º do art. 27 da Lei 9.514, de 1997.[18]
Outras duas questões que sempre atormentaram
os tribunais diziam respeito ao pagamento das despesas propter rem dos imóveis e possíveis locações a terceiros. Tais
situações também foram previstas na Lei 9.514, de 1997, especificamente nos
parágrafos 7º e 8º do art. 27, confirmando que a locação será rescindida,
mediante a notificação dos locatários no ato da constituição da mora e que
todas as despesas que recaem sobre o imóvel serão computadas para fins de
arrematação.[19]
Tal maneira de pensar do legislador nos faz
refletir para a maneira mais cômoda e rápida de solucionar problemas que
poderiam – e efetivamente levavam – anos para se resolver no Poder Judiciário,
com centenas de embargos por retenção de benfeitorias, além de outras centenas
de demandas relacionadas com as locações e sublocações existentes, o que
invariavelmente afastavam os potenciais compradores, em razão dos entraves que
possivelmente adviriam com a eventual compra de unidade habitada.
Interessante anotar que o valor do imóvel não
foi cogitado na legislação extravagante, o que é de um problema de grandes
proporções, motivo pelo qual poderá o fiduciante propor medidas judiciais
necessárias para preservar o patrimônio que acrescentou ao imóvel, além dos
valores que fez com que o imóvel efetivamente tenha se valorizado, não sendo
possível que o fiduciário obtenha vantagem indevida em prejuízo do fiduciante
em mora.
Como sói acontecer, os fiduciantes adquirem
os imóveis "crus" -
normalmente imóveis adquiridos "na
planta" e depois tornam os mesmos habitáveis, com a colocação de tudo
o que não foi contratado, como piso, azulejos, móveis e utensílios necessários,
como pias, gabinetes, torneiras, etc., os quais se incorporam definitivamente
nos imóveis.
Porém, por um cochilo legislativo - ou até
mesmo desídia proposital - não se incluiu nenhuma norma legislativa a favor do
fiduciante, o qual, necessariamente, terá que recorrer ao Poder Judiciário para
fazer valer o seu direito sobre a retenção do imóvel.
Na hipótese de não pagamento do débito, a
alienação fiduciária se resolve com o pedido de reintegração de posse, para a
desocupação do imóvel pelo prazo de sessenta (60) dias, conforme art. 30 da Lei
9.514/97[20].
Uma questão que atormentou durante muito
tempo os tribunais brasileiro, nos parece, chegou ao fim, agora, com uma
decisão recente do Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp. 1211323, da 4ª Turma, nestes
termos:
DIREITO
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO
PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL.
ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS
MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.
1. O
entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a
resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador,
quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.
2.
Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este
deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago.
3. No
caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve
incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução,
tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do
promissário comprador.
4. Na
hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por
desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das
parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros
moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.
5.
Recurso especial provido.
QUARTA
TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por votação unânime.
Por expressa determinação legal, previsto no
art. 31 da Lei 9.514/97 aquele que pagar a dívida do devedor fica subrogado no
direito do credor, sendo que não seria necessária tal disposição, mas desejou o
legislador deixar bem clara tal situação[21].
Finalmente, quando se tratar de devedor
insolvente, ficará assegurará ao fiduciário o direito de restituição do imóvel.
Porém, não se esclarece se a insolvência seja a moratória, que poderá importar
na recuperação da empresa ou a falência, hipótese em que deverá ser chamado o
administrador judicial da quebra para resolver a pendência, eis que os
contratos do falido não se resolvem, devendo ser ele notificado para verificar
a possibilidade ou não de cumprir o contrato ou devedor o imóvel, nos termos da
Lei 11.101/2005, art. 117[22].
[1] Art. 22. § 1o A alienação
fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo
privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da
propriedade plena:
I - bens enfitêuticos, hipótese em que
será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil
no fiduciário;
§ 2o Os
direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o deste
artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso
tenham sido transferidos por período determinado.
[2] Art. 38. Os atos e contratos referidos
nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento
particular com efeitos de escritura pública.
[4] Art. 17. As operações de financiamento imobiliário
em geral poderão ser garantidas por:
III - caução de direitos creditórios ou
aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
§ 1º As garantias a que se referem os
incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos
objetos.
§ 2º Aplicam-se à caução dos direitos
creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a
795 do Código Civil.
[5] Art. 18. O contrato de cessão fiduciária em
garantia opera a transferência ao credor da titularidade dos créditos cedidos,
até a liquidação da dívida garantida, e conterá, além de outros elementos, os
seguintes:
[6] Art. 19. Ao credor fiduciário compete o direito de:
I - conservar e
recuperar a posse dos títulos representativos dos créditos cedidos, contra
qualquer detentor, inclusive o próprio cedente;
II - promover a
intimação dos devedores que não paguem ao cedente, enquanto durar a cessão
fiduciária;
III - usar das ações,
recursos e execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os créditos
cedidos e exercer os demais direitos conferidos ao cedente no contrato de
alienação do imóvel;
§ 1º As importâncias
recebidas na forma do inciso IV deste artigo, depois de deduzidas as despesas
de cobrança e de administração, serão creditadas ao devedor cedente, na
operação objeto da cessão fiduciária, até final liquidação da dívida e
encargos, responsabilizando-se o credor fiduciário perante o cedente, como
depositário, pelo que receber além do que este lhe devia.
§ 2º Se as
importâncias recebidas, a que se refere o parágrafo anterior, não bastarem para
o pagamento integral da dívida e seus encargos, bem como das despesas de
cobrança e de administração daqueles créditos, o devedor continuará obrigado a
resgatar o saldo remanescente nas condições convencionadas no contrato.
[7] Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de
coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato
que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com
a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse,
tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da
coisa imóvel.
[8] Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação
fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e
obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.
[9]
Art. 33-A. A transferência de dívida de
financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive
sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que
ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a
validade da transferência.
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo
de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.
Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a
nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por
documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de
financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:
II - o custo efetivo
total;
IV - o sistema de pagamento utilizado; e
§ 1o A instituição credora original terá
prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações
de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da
transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a
transferência.
§ 2o O mutuário da instituição credora
original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de
envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o,
decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de
qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.
§ 3o A eventual desistência do mutuário
deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias
úteis para transmiti-la à instituição proponente da
transferência.
Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre
que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se
fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A.
Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que
impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na
forma do caput.
Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir
ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o
qual não poderá ser repassado ao mutuário.
§ 1o O ressarcimento disposto
no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à
época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura
do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.
§ 2o O Conselho Monetário Nacional
disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento
considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a
assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o
momento da transferência.
Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas
competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do
disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei.
Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a
33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida
decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema
Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de
manifestação do mutuário.
[10]
Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do
fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel
objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as
respectivas obrigações.
[11]
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio
fiduciário conterá:
IV - a cláusula de
constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da
alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula
assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua
conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI - a indicação,
para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para
a respectiva revisão;
[12]
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos,
resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
§ 1º No prazo de
trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o
respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste,
equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo
de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro
de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
[13]
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a
dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do
disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador
regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo
oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze
dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os
juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os
encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao
imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 3º A intimação
far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao
procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do
oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos
da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou
pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu
cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local
ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário
encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à
vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três)
dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de
comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o
prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de
Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do
Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao
fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de
intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem
a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando
esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do
imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do
laudêmio.
[14] Art. 26. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do
fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida,
dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
[15]
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu
nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de
que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação
do imóvel.
[16]
Art. 27. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for
inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será
realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo
leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao
valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais,
inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
I - dívida: o saldo
devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos
os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma
das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as
necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas
aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
[17]
Art. 27. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o
credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela
compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os
valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato
esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte
final do art. 516 do
Código Civil.
[18]
Art. 27. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou
superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e
exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
Art. 27. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior,
o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao
devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
[19]
Art. 27. § 7o Se o imóvel
estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para
desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário,
devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da
consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por
sua apresentação gráfica.
Art. 27, § 8o Responde
o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e
quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja
posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a
data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
[20]
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu
cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do
público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse
do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias,
desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da
propriedade em seu nome.
[21]
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar
a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade
fiduciária.
[22] Art.
117. Os contratos bilaterais não se resolvem pela falência e podem ser
cumpridos pelo administrador judicial se o cumprimento reduzir ou evitar o
aumento do passivo da massa falida ou for necessário à manutenção e preservação
de seus ativos, mediante autorização do Comitê.
§ 1o O
contratante pode interpelar o administrador judicial, no prazo de até 90
(noventa) dias, contado da assinatura do termo de sua nomeação, para que,
dentro de 10 (dez) dias, declare se cumpre ou não o contrato.
§ 2o A
declaração negativa ou o silêncio do administrador judicial confere ao
contraente o direito à indenização, cujo valor, apurado em processo ordinário,
constituirá crédito quirografário.
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